Situación Actual del Mercado Inmobiliario en Estados Unidos – Agosto 2025
Por: Negocios Globales Desde USA – Edgar Cárdenas
Con la colaboración de Tax Care Orlando y Paola Cárdenas (Realtor – LPT Realty)
Resumen Ejecutivo
El mercado inmobiliario estadounidense atraviesa una fase de ajuste moderado y transición.
Las ventas de viviendas existentes crecieron 2.0 % en julio 2025, alcanzando 4.01 millones (SAAR).
El precio mediano se situó en $422,400 (+0.2 % interanual), con un inventario de 4.6 meses, el más alto desde 2020.
Las tasas hipotecarias a 30 años rondan 6.58 %, por debajo de los picos de 2024.
Los inicios de obra se aceleraron en julio a 1.428 millones (SAAR), aunque el sentimiento de los constructores se mantiene bajo.
La inversión extranjera en vivienda se consolidó en $56 mil millones (2024–2025), con Florida como destino líder (≈21 %).
Florida se presenta como un punto focal para inversionistas extranjeros: la reciente corrección reduce barreras de entrada y mejora el atractivo del mercado. Factores demográficos y climáticos continúan impulsando la demanda a largo plazo.
En este contexto, el mercado se perfila como un escenario de mayor poder para compradores e inversionistas estratégicos, mientras que los vendedores deben adaptarse con precios competitivos y mayor flexibilidad.
1. Asequibilidad y Tasas de Interés
Las tasas hipotecarias a 30 años descendieron a 6.58 % en la semana del 21 de agosto de 2025, lo que representa un alivio frente al promedio superior al 7 % registrado en 2024 [1].
Sin embargo, el principal reto sigue siendo la asequibilidad:
La relación precio/ingreso familiar se ubica en 5× en 2025, frente a 3.5× en 1985 [2].
El costo mensual estimado de una hipoteca típica es de $2,776. Para volver a niveles manejables cercanos a $2,000, se requeriría una combinación de tasas más bajas (≈4.7 %) y precios un 20 % inferiores [3].
Fuente: ResiClub. (2025, julio)
2. Actividad de Compraventa
En julio de 2025, las ventas de viviendas existentes crecieron 2 % mensual, llegando a 4.01 millones (SAAR). El precio mediano fue de $422,400, apenas +0.2 % interanual, lo que indica estabilización después de meses de alzas [4].
El inventario disponible aumentó a 1.55 millones de unidades, equivalente a 4.6 meses de oferta, acercándose al punto de equilibrio de 6 meses [5].
Los compradores “cash” representaron 31 %, inversionistas 20 % y primerizos 28 %, mostrando que el mercado se diversifica en perfiles.
3. Construcción y Vivienda Nueva
Los inicios de obra en julio ascendieron a 1.428 millones (SAAR), un +5.2 % mensual y +12.9 % interanual. Las unidades unifamiliares representaron 939,000 [6].
La confianza de los constructores (NAHB HMI) se mantiene baja en 32 puntos. Para sostener ventas, los constructores están recurriendo a descuentos de hasta 16 %, reducción de tamaños de vivienda y subsidios hipotecarios (“rate buydowns”) [7].
Por primera vez en años, la vivienda nueva resulta más barata que la existente, con una brecha cercana a $20,600 a favor de las casas recién construidas [8].
4. Precios y Proyecciones
El Índice Case-Shiller reportó en mayo 2025 un alza interanual de +2.3 %, confirmando la desaceleración del ritmo de apreciación [9]. Este índice compara los valores de venta de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, lo que permite identificar los cambios reales en el mercado inmobiliario sin que influyan las características individuales de cada vivienda. Es ampliamente utilizado por analistas e inversores para evaluar tendencias y fluctuaciones en el sector residencial estadounidense.
Zillow (ago-2025) corrigió su estimación previa de −1.7 % y ahora anticipa un crecimiento marginal de +0.4 % para 2025–2026, aunque prevé debilidad a corto plazo con inventarios en aumento [10].
Redfin estima que los precios podrían cerrar 2025 con una caída cercana al −1 %, dada la mayor presión de inventarios y recortes [11]. el Índice de Precios Redfin mide el cambio real en el valor de las viviendas en Estados Unidos. Su característica principal es que se calcula siguiendo únicamente las ventas repetidas de las mismas propiedades a lo largo del tiempo. Al hacer esto, ofrece una visión más precisa de la apreciación del mercado, eliminando la distorsión que pueden generar las viviendas nuevas o las remodelaciones especulativas. El índice Redfin de julio 2025 confirmó el enfriamiento: precios −0.1 % mensual (tercera caída consecutiva) y crecimiento interanual de 2.9 %, el más bajo desde 2012.
5. Señales de Enfriamiento
Recortes de precio: 27.4 % de los listados en julio 2025 bajaron su precio, el nivel más alto para ese mes desde 2018 [12].
Delistings: crecieron 47 % interanual en mayo 2025, reflejando que muchos propietarios prefieren retirar sus casas del mercado antes que ceder demasiado en el precio [13].
Estos indicadores confirman que el poder de negociación está cambiando hacia los compradores.
6. Nueva vs. Usada: La Brecha de Precios
En junio–julio 2025, una vivienda nueva tuvo un precio mediano de $401,800, mientras que una existente se vendió en promedio por $422,400. Esto refleja una brecha de ≈$20,600 a favor de la vivienda nueva.
Algunos analistas, como Kobeissi Letter, señalan brechas incluso mayores (≈$33,500), dependiendo del mercado [8].
7. Valoración del Mercado
El mercado sigue sobrevalorado:
Nick Gerli estima un 16 % por encima de fundamentos (junio 2025) [14].
Fitch calcula una sobrevaloración de ≈10–11 % en 2024–2025, variable por región [16].
A diferencia de 2007, no existe un exceso de crédito riesgoso. Esto apunta a una corrección moderada, no a un colapso sistémico.
8. Panorama del Mercado Inmobiliario en Florida a Julio de 2025
A julio de 2025, el mercado inmobiliario de Florida muestra una desaceleración en el volumen de ventas, al mismo tiempo que los precios medianos se ajustan o experimentan un crecimiento moderado en algunas áreas.
Viviendas Unifamiliares
Las ventas de viviendas unifamiliares en todo el estado experimentaron una disminución interanual del 2.8 %, con un total de 22,707 ventas cerradas en julio de 20251. El precio de venta mediano a nivel estatal fue de $410,000, lo que representa una caída del 1.7 % con respecto al año anterior2.
A pesar de esta tendencia general, el inventario de viviendas unifamiliares activas en Florida ha aumentado un 20.5 % interanual, lo que equivale a 5.4 meses de oferta3. Por su parte, el tiempo mediano para firmar un contrato se ha extendido a 48 días, un aumento del 29.7 % en comparación con el año anterior4. Las ventas en efectivo representaron el 3.3 % de las ventas, con un total de 5,950 ventas en efectivo5.
Townhomes y Condominios
El mercado de townhomes y condominios muestra una desaceleración más pronunciada, con una caída del 11.8 % en las ventas cerradas a nivel estatal y un total de 7,381 ventas en julio de 20256. El precio de venta mediano para este tipo de propiedades es de $295,000, una disminución del 6.3 % interanual7. El inventario de townhomes y condominios ha aumentado un
19.7 % interanual, alcanzando un total de 70,017 propiedades disponibles8. Esto representa una oferta de 9.6 meses, un incremento del 37.1 % en un año9. El tiempo mediano para firmar un contrato ha aumentado un 33.3 %, llegando a 68 días10. Las ventas en efectivo representan casi la mitad de las transacciones, con un 49.26 % de las ventas cerradas siendo en efectivo11.
Mercados Metropolitanos Clave (julio de 2025)
Las tendencias varían significativamente entre las diferentes Áreas Metropolitanas (MSA) de Florida.
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach:
Viviendas Unifamiliares: Las ventas cerradas cayeron 6.4 %, mientras que el precio mediano se mantuvo casi sin cambios, con una ligera caída de 0.6 % a $637,70012.
Townhomes y Condominios: El mercado de condominios muestra una caída del 12.4 % en las ventas y un descenso del 4.5 % en el precio mediano, que se sitúa en $320,00013.
Orlando-Kissimmee-Sanford:
Viviendas Unifamiliares: Las ventas cerradas cayeron un 1.2 %, y el precio mediano tuvo una ligera corrección de 0.9 %, situándose en $444,02814.
Townhomes y Condominios: Se observó una disminución del 9.2 % en las ventas, con el precio mediano cayendo 5.4 % hasta los $299,90015. En el mercado de Orlando, los precios medianos de las viviendas se mantuvieron en
$389,999, sin cambios interanuales16. Las tasas de interés hipotecario en Orlando disminuyeron a
6.5 % en julio17. Las ventas en Orlando aumentaron
1.5 % de junio a julio, a pesar de una caída del 1.7 % en las propiedades nuevas listadas18181818.
Naples-Immokalee-Marco Island: Este mercado es uno de los pocos que muestra un aumento en las ventas de viviendas unifamiliares, con un impresionante 18.3 % más de ventas cerradas, a pesar de una caída del 7.1 % en el precio mediano a $720,00019.
Mercado de Condominios de Nueva Construcción en Miami
En el mercado de condominios de nueva construcción en Miami, los compradores internacionales adquirieron el 49 % de las propiedades en un período de 18 meses hasta junio de 202520. Los
latinoamericanos representan el 86 % de los compradores internacionales de condominios de nueva construcción en el área de mercado de Miami21. La demanda de países como Colombia, México y Argentina se está acelerando22. Miami-Dade es el condado número uno en EE. UU. en recibir migración internacional, con 123,835 nuevos residentes23. La migración es impulsada por factores económicos y políticos en sus países de origen, viendo a Miami como un refugio seguro24.
9. Inversión Extranjera
La compra de viviendas por parte de extranjeros alcanzó $56 mil millones (abr-2024 – mar-2025), un +33 % interanual. Florida lidera con 21 % de estas adquisiciones [17].
Ciudades como Tampa (−5.5 %), Austin (−5 %), Miami y Orlando (−4.5 %) muestran ajustes importantes, reflejando una fase de estabilización tras años de crecimiento acelerado.
A pesar de esta corrección, existe un déficit estructural de viviendas en segmentos multifamiliares y asequibles, lo que sostiene la demanda potencial.
10. Buffett y las Constructoras
La reciente compra de acciones en Lennar, D.R. Horton y NVR por parte de Warren Buffett a través de Berkshire Hathaway refleja:
Demanda sostenida de vivienda nueva ante la falta de inventario de usadas [18][19].
Márgenes sólidos de constructoras gracias a restricciones de oferta.
Expectativas de “soft landing” en la economía, sin recesión severa [20][21].
Preferencia por acciones de constructoras como vía más líquida y rentable frente a la propiedad directa [22].
En resumen, Buffett apuesta por la resiliencia del mercado de vivienda nueva en un contexto de transición económica y financiera.
Conclusiones y Recomendaciones
Conclusiones
El mercado no está en burbuja, pero sí en un ajuste de asequibilidad: precios aún sobrevalorados, tasas altas e inventario creciente.
El poder de negociación se inclina hacia compradores e inversionistas, especialmente en vivienda nueva y mercados con sobreoferta.
Los mercados presentan dinámicas heterogéneas: Sun Belt y Florida corrigen, mientras Noreste y Midwest resisten mejor.
La demanda internacional, particularmente en Florida, sigue siendo un soporte clave.
La vivienda continúa siendo un pilar económico, con un valor agregado de +$3.1 billones en 12 meses hasta julio 2025.
Recomendaciones
Compradores:
Aprovechar descuentos en obra nueva, donde los precios y subsidios hipotecarios permiten pagos más accesibles.
Negociar agresivamente en mercados con inventario alto, buscando créditos de cierre y recortes de precio.
Vendedores:
Fijar precios competitivos desde el inicio y ajustar rápidamente si la propiedad no genera interés en la primera semana.
Ofrecer incentivos como “rate buydowns” para atraer compradores sin sacrificar tanto el precio de lista.
Inversionistas:
Diversificar en mercados estables del Midwest y Noreste, priorizando flujo de caja.
En Florida y Sun Belt, enfocarse en micro-mercados con menor exposición a caídas y evaluar proyectos nuevos con incentivos atractivos.
Referencias
Freddie Mac. (2025, agosto). Primary Mortgage Market Survey.
Visual Capitalist. (2025, agosto). Housing Affordability Ratios 1985–2025.
ResiClub. (2025, julio). Mortgage Payments and Affordability Scenarios.
National Association of Realtors (NAR). (2025, agosto). Existing-Home Sales Report.
National Association of Realtors (NAR). (2025, agosto). Housing Inventory Data.
U.S. Census Bureau. (2025, agosto). New Residential Construction Statistics.
National Association of Home Builders (NAHB). (2025, agosto). Housing Market Index.
Kobeissi Letter. (2025, agosto). Housing Market Analysis.
S&P Dow Jones Indices. (2025, julio). Case-Shiller Home Price Index.
Zillow Research. (2025, agosto). Home Value Forecast Update.
Redfin. (2025, julio). Market Trends Report.
ResiClub. (2025, julio). Price Cuts in Housing Market.
New York Post. (2025, mayo). Housing Delistings Surge.
Gerli, N. (2025, junio). Regional Housing Valuation Report. Reventure App.
U.S. Census Bureau. (2024). Population and Migration Statistics.
Fitch Ratings. (2025, abril). U.S. Housing Overvaluation Report.
National Association of Realtors (NAR). (2025, julio). International Transactions in U.S. Residential Real Estate 2025.
Idealista. (2023, agosto). Warren Buffett compra acciones de tres constructoras por más de 800 millones. https://www.idealista.com
Estrategias de Inversión. (2025). Buffett suma nuevas posiciones en constructoras. https://www.estrategiasdeinversion.com
Infobae. (2025, enero). Qué dicen los expertos sobre el mercado inmobiliario en EE.UU. https://www.infobae.com
Bloomberg Línea. (2025). Warren Buffett revela inversión en constructoras. https://www.bloomberglinea.com
Newsweek. (2025). La multimillonaria apuesta de Buffett al sector vivienda. https://www.newsweek.com.ar
1 comentario en «Situación Actual del Mercado Inmobiliario en Estados Unidos – Agosto 2025»
el septiembre 6, 2025 a las 8:29 am
Excelente trabajo Edgar, muchas gracias por haberlo compartido conmigo.
Tu trabajo se presenta como una buena buena guía para un inversionista con intereses de invertir en el sector inmobiliario de los Estados.
Me muevo en el ámbito de la asesoría financiera e inmobiliaria, con esta referencia quiero adelantarte que voy a sonar la campana sobre lo que haces, para despertar curiosidad entre mis relacionados inversionistas.
Seguiremos hablando
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